誇大広告した方が勝ちという不思議な日本の不動産業システム

不動産業は誇大広告したもの勝ちになっている

これは不動産業に従事している立場としての一意見でもあり、一般消費者としてみた場合の一意見です。

リアルタイムの情報が欲しい。これは不動産に限らず、情報をいち早く欲しいということは供給者側としてではなく、消費者側の立場としての一意見です。

すべての物件がその不動産会社の物件とは限らない

当然の話しではありますが、例えば単純な例えですが、日本の不動産を1つの会社が扱っているということはおかしいということになります。これは説明は不要だと思います。

いろいろな不動産会社が管理物件を管理させていただいいていたりして、日本の不動産業界は成り立っています。これは不動産売買でも不動産賃貸でも同じことが言えると思います。

不動産売買の場合であれば、自社に売主様から専属専任媒介、もしくは専任媒介でご売却をご依頼されていたり、不動産賃貸の場合は、空室物件の借主様(ご入居者様)募集のご依頼を所有権権者様や貸主様からご依頼をいただいていたり、不動産賃貸管理会社をご依頼されていなければ、当然、その物件の空室状況はリアルタイムに把握することは容易ですが、自社の物件でなく、他の不動産会社様のご依頼されている不動産であれば、不動産流通情報サイトに基づいて、常時、リアルタイムな情報をお客様にご提供するためには、極端に言えば、常に空室、募集の確認をしなければいけないということになります。

その結果、お客様が物件をお問い合わせをした時などに「この物件はもう募集していません。」「お問い合わせをいただいた不動産は終了していました。」という言ってしまえば、誇大広告が蔓延してしまうという不思議な状況になっています。

これには不動産会社の人たちも困惑しているということは事実です。

仮に10人の会社や営業所、支店で、1,000件の不動産物件情報を出していたとします。

物件の募集状況を確認する専門部隊がいる不動産会社もありますが、常に自社物件ではない他の不動産会社がお取り扱いされている物件の募集状況を確認するとすれば、物理的には1日掛ければ可能かもしれませんが、毎日毎日、もっと言ってしまえば、毎秒毎秒自社物件ではない不動産の募集状況を確認しなければいけないということになります。毎日、毎秒不動産募集物件の募集状況を確認しなければいけないということになります。

検索エンジンロボットは完ぺきではない

検索サイトの検索エンジンには非常に興味があります。なぜなら、不動産業ということに関して言えば、すでにとっくにご成約済みの物件を掲載している不動産情報サイトが上位にいる場合が多々あります。変な話しですが、データサイエンス、AI、人工知能、テクノロジーなどの言葉が行きかっているのですが、不動産業界に限らずですが、検索エンジンのrobotは誇大広告をしていても情報が多ければ、検索結果の上位表示されるという感じです。

一意見としましては、「AI、人工知能、ロボットに仕事が奪われる」と言われている中で、robotが不完全であることに変な話しですが、ホッとすることさえあります。

インターネットの不動産流通情報はどこまで信用できるのか??

不動産業界にいる方なら理解ができるかもしれませんし、不動産業界をあまり知らないという方であれば、これは不動産業界の裏側です。専属専任媒介や専任媒介の不動産情報は、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣に指定された組織(指定流通機構)が運営する不動産物件情報流通サイトへの掲載しなければいけないということになっています。これがレインズ(REINS / Real Estate Information Network Systemの略)というものです。また、宅地建物取引業法という法律以外(不動産広告に限らず)に、景品表示法(正式名称:不当景品類及び不当表示防止法)によります。レインズ(REINS)に関しましては、ご興味があれば、トップページまでは一般の方でも閲覧できます。しかしこの不動産情報の基であるレインズ(REINS)が機能していない場合が多いため、誇大広告が蔓延し、アメリカ合衆国の不動産システムMLS(Multiple Listing System)や不動産ポータルサイトZillowとよく比較される所以ではないのかということになります。
mls.com

宅地建物取引業法より引用

第二節 指定流通機構
(指定等)
第五十条の二の五 第三十四条の二第五項の規定による指定(以下この節において「指定」という。)は、次に掲げる要件を備える者であつて、次条第一項各号に掲げる業務を適正かつ確実に行うことができると認められるものにつき、国土交通省令で定めるところにより、その者の同意を得て行わなければならない。
一 宅地及び建物の取引の適正の確保及び流通の円滑化を目的とする一般社団法人又は一般財団法人であること。
二 第五十条の十四第一項の規定により指定を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者でないこと。
三 役員のうちに次のいずれかに該当する者がないこと。
イ 第五条第一項第一号、第三号又は第三号の二に該当する者
ロ 指定流通機構が第五十条の十四第一項の規定により指定を取り消された場合において、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前六十日以内にその指定流通機構の役員であつた者で当該取消しの日から五年を経過しないもの
2 国土交通大臣は、指定をしたときは、指定流通機構の名称及び主たる事務所の所在地、当該指定をした日その他国土交通省令で定める事項を公示しなければならない。
3 指定流通機構は、その名称又は主たる事務所の所在地を変更しようとするときは、変更しようとする日の二週間前までに、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
4 国土交通大臣は、前項の規定による届出があつたときは、その旨を公示しなければならない。
(指定流通機構の業務)
第五十条の三 指定流通機構は、この節の定めるところにより、次に掲げる業務を行うものとする。
一 専任媒介契約その他の宅地建物取引業に係る契約の目的物である宅地又は建物の登録に関すること。
二 前号の登録に係る宅地又は建物についての情報を、宅地建物取引業者に対し、定期的に又は依頼に応じて提供すること。
三 前二号に掲げるもののほか、前号の情報に関する統計の作成その他宅地及び建物の取引の適正の確保及び流通の円滑化を図るために必要な業務
2 指定流通機構は、国土交通省令で定めるところにより、その業務の一部を、国土交通大臣の承認を受けて、他の者に委託することができる。
(差別的取扱いの禁止)
第五十条の四 指定流通機構は、前条第一項第一号及び第二号に掲げる業務(以下この節において「登録業務」という。)の運営に関し、宅地又は建物を登録しようとする者その他指定流通機構を利用しようとする宅地建物取引業者に対して、不当に差別的な取扱いをしてはならない。
(登録業務規程)
第五十条の五 指定流通機構は、登録業務に関する規程(以下この節において「登録業務規程」という。)を定め、国土交通大臣の認可を受けなければならない。これを変更しようとするときも、同様とする。
2 登録業務規程には、登録業務の実施方法(登録業務の連携、代行等に関する他の指定流通機構との協定の締結を含む。)、登録業務に関する料金その他の国土交通省令で定める事項を定めておかなければならない。この場合において、当該料金は、能率的な業務運営の下における適正な原価を償う限度のものであり、かつ、公正妥当なものでなければならない。
3 国土交通大臣は、第一項の認可をした登録業務規程が登録業務の適正かつ確実な実施上不適当となつたと認めるときは、指定流通機構に対し、その登録業務規程を変更すべきことを命ずることができる。
(登録を証する書面の発行)
第五十条の六 指定流通機構は、第三十四条の二第五項の規定による登録があつたときは、国土交通省令で定めるところにより、当該登録をした宅地建物取引業者に対し、当該登録を証する書面を発行しなければならない。
(売買契約等に係る件数等の公表)
第五十条の七 指定流通機構は、当該指定流通機構に登録された宅地又は建物について、国土交通省令で定めるところにより、毎月の売買又は交換の契約に係る件数その他国土交通省令で定める事項を公表しなければならない。
(事業計画等)
第五十条の八 指定流通機構は、毎事業年度、事業計画及び収支予算を作成し、当該事業年度の開始前に(指定を受けた日の属する事業年度にあつては、その指定を受けた後遅滞なく)、国土交通大臣の認可を受けなければならない。これを変更しようとするときも、同様とする。
2 指定流通機構は、毎事業年度、事業報告書及び収支決算書を作成し、当該事業年度の終了後三月以内に、国土交通大臣に提出しなければならない。
(登録業務に関する情報の目的外使用の禁止)
第五十条の九 指定流通機構の役員若しくは職員又はこれらの職にあつた者は、登録業務に関して得られた情報を、第五十条の三第一項に規定する業務の用に供する目的以外に使用してはならない。
(役員の選任及び解任)
第五十条の十 指定流通機構の役員の選任及び解任は、国土交通大臣の認可を受けなければ、その効力を生じない。
2 国土交通大臣は、指定流通機構の役員が、この法律の規定(この法律に基づく命令又は処分を含む。)若しくは第五十条の五第一項の規定により認可を受けた登録業務規程に違反する行為をしたとき、又は登録業務に関し著しく不適当な行為をしたときは、指定流通機構に対し、その役員を解任すべきことを命ずることができる。
(監督命令)
第五十条の十一 国土交通大臣は、第五十条の三第一項に規定する業務の適正な実施を確保するため必要があると認めるときは、指定流通機構に対し、当該業務に関し監督上必要な命令をすることができる。
(報告及び検査)
第五十条の十二 国土交通大臣は、第五十条の三第一項に規定する業務の適正な実施を確保するため必要があると認めるときは、指定流通機構に対し、当該業務の状況に関し必要な報告を求め、又はその職員に、指定流通機構の事務所に立ち入り、業務の状況若しくは設備、帳簿、書類その他の物件を検査させることができる。
2 前項の規定により立入検査をする職員は、その身分を示す証明書を携帯し、関係人の請求があつたときは、これを提示しなければならない。
3 第一項の規定による立入検査の権限は、犯罪捜査のために認められたものと解してはならない。
(登録業務の休廃止)
第五十条の十三 指定流通機構は、登録業務の全部又は一部を休止し、又は廃止しようとするときは、休止し、又は廃止しようとする日の三十日前までに、国土交通省令で定める事項を国土交通大臣に届け出なければならない。
2 国土交通大臣は、前項の届出があつたときは、その旨を公示しなければならない。
(指定の取消し等)
第五十条の十四 国土交通大臣は、指定流通機構が次の各号のいずれかに該当するときは、当該指定流通機構に対し、その指定を取り消し、又は期間を定めて登録業務の全部若しくは一部の停止を命ずることができる。
一 登録業務を適正かつ確実に実施することができないと認められるとき。
二 この節の規定又は当該規定に基づく命令若しくは処分に違反したとき。
三 第五十条の五第一項の規定により認可を受けた登録業務規程によらないで登録業務を行つたとき。
2 第十六条の十五第三項から第五項までの規定は、前項の規定による処分に係る聴聞について準用する。
3 国土交通大臣は、第一項の規定による処分をしたときは、その旨を公示しなければならない。
(他の指定流通機構による登録業務の実施等)
第五十条の十五 国土交通大臣は、第五十条の十三第一項の規定による登録業務の全部若しくは一部の休止若しくは廃止の届出があつたとき、前条第一項の規定により指定を取り消したとき若しくは登録業務の全部若しくは一部の停止を命じたとき、又は指定流通機構が天災その他の事態により登録業務の全部若しくは一部を実施することが困難となつた場合において必要があると認めるときは、当該登録業務の全部又は一部を、第五十条の五第一項の認可をした登録業務規程に従い、他の指定流通機構に行わせることができる。
2 国土交通大臣は、前項の規定により他の指定流通機構に登録業務を行わせることとしたときは、国土交通省令で定めるところにより、その旨を公示しなければならない。
3 前二項に定めるもののほか、第一項に規定する事由が生じた場合における所要の経過措置は、合理的に必要と判断される範囲内において、国土交通省令で定めることができる。

レインズ(REINS)は、宅地建物取引業法にもとづき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)、公益社団法人中部圏不動産流通機構(中部レインズ)、公益社団法人近畿圏不動産流通機構(近畿レインズ)、公益社団法人西日本不動産流通機構(西日本レインズ)によって運営されています。
system.reins.jp
宅地建物取引業法

不当景品類及び不当表示防止法より引用

(景品類の制限及び禁止)
第四条 内閣総理大臣は、不当な顧客の誘引を防止し、一般消費者による自主的かつ合理的な選択を確保するため必要があると認めるときは、景品類の価額の最高額若しくは総額、種類若しくは提供の方法その他景品類の提供に関する事項を制限し、又は景品類の提供を禁止することができる。
(不当な表示の禁止)
第五条 事業者は、自己の供給する商品又は役務の取引について、次の各号のいずれかに該当する表示をしてはならない。
一 商品又は役務の品質、規格その他の内容について、一般消費者に対し、実際のものよりも著しく優良であると示し、又は事実に相違して当該事業者と同種若しくは類似の商品若しくは役務を供給している他の事業者に係るものよりも著しく優良であると示す表示であつて、不当に顧客を誘引し、一般消費者による自主的かつ合理的な選択を阻害するおそれがあると認められるもの
二 商品又は役務の価格その他の取引条件について、実際のもの又は当該事業者と同種若しくは類似の商品若しくは役務を供給している他の事業者に係るものよりも取引の相手方に著しく有利であると一般消費者に誤認される表示であつて、不当に顧客を誘引し、一般消費者による自主的かつ合理的な選択を阻害するおそれがあると認められるもの
三 前二号に掲げるもののほか、商品又は役務の取引に関する事項について一般消費者に誤認されるおそれがある表示であつて、不当に顧客を誘引し、一般消費者による自主的かつ合理的な選択を阻害するおそれがあると認めて内閣総理大臣が指定するもの
(景品類の制限及び禁止並びに不当な表示の禁止に係る指定に関する公聴会等及び告示)
第六条 内閣総理大臣は、第四条の規定による制限若しくは禁止若しくは前条第三号の規定による指定をし、又はこれらの変更若しくは廃止をしようとするときは、内閣府令で定めるところにより、公聴会を開き、関係事業者及び一般の意見を求めるとともに、消費者委員会の意見を聴かなければならない。
2 前項に規定する制限及び禁止並びに指定並びにこれらの変更及び廃止は、告示によつて行うものとする。

不当景品類及び不当表示防止法

不動産IoTは正常に機能するのか??データは隠されないのか??

情報はデータから吸い上げられます。データをいじられている方でしたらご存知かと思いますが、データはWebhook、自動であるAutoなどリアルタイム反映されるシステムが必要です。しかし、そもそも不動産の正確な情報が公開されていない。APIもない。政府のオープンデータは2年遅れている。これでお客様にリアルタイムに情報を提供できるのかという問題もあります。

また不動産会社により、お申し込みや買い付けが入った時点でインターネットから不動産物件情報を削除するところもあれば、契約が終わった段階でインターネットから不動産物件情報を削除するところもありますので、曖昧なところも実際の現場では、多々あります。

明らかに故意で悪質な不動産広告サイトも多い。しかし、宅地建物取引業者を管轄、免許交付する国土交通省や各都道府県知事もイタチごっこで、あまりに悪質な不動産情報サイトしか罰せられないという感じになっているように感じます。

申し訳ないのですが、技術がない

よく画期的な不動産システムが開発され、ローンチ(発表)されたという情報を受け、いざそのサイトなどへ行ってみると、そう大きな違いがないことは多々あります。しかし、それはそれで前進で、その企業さんもよく動いてくださったと思うことも事実です。

わたしたちは小さな企業で、技術もないので、何も言えませんが、できるかぎりお客様に情報をご提供しようと思うとこういった曖昧な不動産情報サイトになってしまうということです。

現在アナログですが必死でデータベースを作成中です。他の企業さんが先に開発してくださったらそれはそれで良いと思います。でもそれが日本の企業であってほしいという感じです。

不動産誇大広告通報先

あまりに悪質な不動産情報サイトも多いです。そういった場合は、不動産誇大広告通報先がいくつか用意されております。当然わたしたちも対象であります。

国土交通省ネガティブ情報等検索システム<宅地建物取引業者>
mlit.go.jp/nega-inf/takken/
国土交通省ネガティブ情報等検索サイト(事業者の過去の行政処分歴を検索するサイトです)
このサイトでは、国土交通省所管の事業者等の過去の行政処分歴を検索することができます。
mlit.go.jp/nega-inf/
消費者庁
景品表示法第5条第3号の規定に基づく告示である「不動産のおとり広告に関する表示」(昭和55年公正取引委員会告示第14号)は、自己の供給する不動産の取引に顧客を誘引する手段として行う次のような表示を不当表示として規定しています。
(1)取引の申出に係る不動産が存在しないため、実際には取引することができない不動産についての表示(例…実在しない住所・地番を掲載した物件)
(2)取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引の対象となり得ない不動産についての表示(例…売約済みの物件)
(3)取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引する意思がない不動産についての表示(例…希望者に他の物件を勧めるなど当該物件の取引に応じない場合)
事業者が、「不動産のおとり広告に関する表示」に規定されている不当表示を行っていると認められた場合は、消費者庁長官は当該事業者に対し、措置命令などの措置を行うことになります。
caa.go.jp/consumers/damage/measures/
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会
sfkoutori.or.jp/info/soudan.html
「不動産のおとり広告に関する表示」(昭和55年公正取引委員会告示第14号)[PDF: 52KB]
不動産のおとり広告に関する表示(告示)[PDF: 52KB]
「不動産のおとり広告に関する表示」に関する運用基準[PDF: 64KB]
あとは、宅地建物取引業者免許交付先の国土交通省や各都道府県などの担当窓口などへお知らせください。

まとめ

まず、技術の足りない私たちからすみません。このような曖昧な情報のご提供になってしまいすみません。
データベースはできる限り早めに作成しておりますが、小さい企業ですので、恐らく他の企業様やすでに莫大なデータを保有している企業さんが情報を公開するかと思いますが、やらないよりやった方が良いという判断ですので、ご理解いただけると幸いです。
ぺこりm(__)m